[권형필의 승소열전]

 

관리단집회 안건을 의결하기 위해서는 의결정족수 요건을 충족해야 하며, 이는 일반적으로 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수를 의미합니다. 한편 집합건물법상 관리단집회를 개최하는 것이 불가능할 경우 관리단집회를 개최하지 않고 서면결의 또는 전자적 방법으로 이를 대체할 수 있는 예외적 방법 또한 존재하고 있는바, 그런 경우에는 구분소유자 및 의결권 5분의 4 이상의 동의를 받아야만 합니다. 이에 따르면 실질적으로 관리단집회의에서 서면결의는 80% 이상의 동의를 요하는 것이므로 그 요건을 충족하기도 쉽지 않을 것입니다. 이처럼 사실상 서면결의를 통한 의결의 성립이 어려운바, 관리단집회의 자율성을 보장하는 측면에서 관리규약으로 이를 감경할 수도 있을까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 소개하고자 합니다.

1) 서울 서초구에 있는 이 사건 건물은 지하 6층, 지상 21층의 집합건물로서 지상 1, 2층은 상가(30세대)로, 지상 3 내지 21층은 오피스텔(610세대)로 사용되고 있습니다. 한편 원고는 이 사건 건물의 구분소유자입니다.

2) 피고 B는 이 사건 건물에 관해 집합건물법에 따라 설립된 관리단이며, 피고 C, H는 이 사건 건물 제5기 관리단의 임원입니다.

3) 이 사건 건물의 구분소유자인 원고와 제5기 관리단의 임원인 E, F, G, 피고 C, H 등은 2013. 2. 15. 관리단협의회 임원회의에서 ‘구분소유자 총회를 열어 6명의 제6기 관리단 임원을 선출하고, 추후 그에 대한 구분소유자들의 서면결의 동의서를 받아 임원선출을 확정’하기로 했고, 2013. 2. 28. 구분소유자 총회에서는 다수 득표를 한 6명, 즉 원고  I, J, K, 피고 C, H가 관리단협의회 임원으로 선출됐습니다.

4) 원고들은 2013. 1. 10. 제5기 관리단 임원이었던 E, G, F와 피고 C, H를 상대로 서울중앙지방법원에 직무집행정지 및 직무대행자선임 가처분을 신청했고, 위 법원은 2013. 6. 3. 일부결정으로서 “원고들의 피고 관리단에 대한 관리인 지위 부존재를 확인하는 본안판결 확정시까지 E, F는 이 사건 건물 관리단의 관리협의회 임원으로서 직무를 집행해서는 안되고, 원고들의 피고 C, H에 대한 이 사건 관리단 임원으로서의 직무집행정지 신청은 기각한다”는 취지의 결정을 했습니다.

다시 2013. 8. 29. “새로 선임된 임원이 규약상 구분소유자 3분의 2 이상의 서면동의를 받으면 임원으로서 직무를 집행할 수 있다’는 이유로 직무대행자 선임신청은 기각했습니다.

5) 이에 원고는 이 사건 건물의 관리규약 제13조 제2항에 따르면 임원선출에 관해 구분소유자 3분의 2 이상의 서면동의가 있으면 족하므로 원고가 2013. 2. 28. 구분소유자 총회에서 이 사건 건물 관리단의 관리단협의회 임원으로 적법하게 선출됐고, 피고 C에게 이 사건 건물의 관리단협의회 회장 및 임원으로서의 지위가 존재하지 않으며, 오히려 원고가 이 사건 건물의 관리단협의회 회장 및 임원이라고 주장하며 피고들을 상대로 회장 및 임원지위 부존재확인을 소송상 청구하기에 이르렀습니다.

 

이에 대해 재판부는 “관리규약 제13조 제2항은 관리협의회 임원선출에 관해 구분소유자 3분의 2 이상의 서면 동의를 받아야 하며 그 중에서 과반 수 이상의 찬성을 얻어야 한다”고 규정하고 있는데, 집합건물법 제41조는 관리단집회에서 결의할 사항에 관해 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다고 규정, 위 서면결의 의결정족수에 관해 관리단 규약으로 이를 다르게 정할 수 있다는 예외를 규정하지 않고 있다. 

그러한 취지는 관리단집회의 결의보다 간이한 서면결의라는 제도를 인정하는 대신 서면결의에 의할 경우 자칫 구분소유자의 소유권 등이 침해될 우려가 있음을 고려해 그 의결정족수를 특별히 5분의 4 이상으로 엄격하게 규정한 것이라고 할 것이므로, 집합건물법 제41조는 강행규정으로서 이에 반하는 관리단 규약은 그 범위에서 무효라고 할 것이다. 따라서 이 사건 관리단의 관리규약 제13조 제2항 중 서면결의 요건을 3분의 2로 완화한 부분은 강행규정인 집합건물법 제41조에 반해 무효”라고 했습니다.

위 법리에 의해 ‘2013. 2. 28.자 관리단집회에서 제6기 임원으로 선출된 이후 2014. 1. 2.경까지 구분소유자 593명의 5분의 4에 이르지 못하는 430명의 서면동의서를 받았으므로 집합건물법 제41조의 서면결의의 정족수를 충족하지 못해 원고의 주장은 받아들일 수 없다’고 판시한 것입니다(서울고법 2015. 11. 27. 선고 2015나6298 판결).

결국 일반적인 관리단집회 결의와 서면결의 사이의 의결정족수의 차이는 전자는 관리단집회를 통해 소집 동의부터 결의까지의 절차를 거쳐 모든 구분소유자들에게 참석의 기회가 주어질 수 있지만, 후자인 서면결의의 경우에는 제대로 안내를 받지 못한 구분소유자들의 의사가 왜곡될 가능성이 높기 때문에 관리단집회 의결정족수보다 서면결의 의결정족수를 더 엄격하게 판단하는 것에 기인합니다.

그러므로 관리단집회 결의 시 서면결의로 진행할 경우에는 의결정족수 5분의 4 이상의 동의를 반드시 받아야 한다는 사실과 위에 언급한 바와 같이 위 규정은 강행규정이므로 관리규약으로 변경할 수 없다는 것 또한 주의하기 바랍니다.

 

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