[기획] 임대아파트 새 모델 사회적 협동조합 아파트③
공공지원 민간임대 새 지평 ‘위스테이 모델’ 확산될까

 

“5년 전 위스테이 모델하우스를 보고 멋있다고 생각했다. 실현 가능한지 의구심도 들었는데 현실이 됐다니 반갑고 놀랍다”  -  31세 김 모씨)

 

“이런 아파트 단지가 있다니 놀랍다. 평생직장에서 일하는 관리소장은  보람이 크겠다” - 이 모 관리사무소장(김포) 

 

“위스테이가 공공지원 민간임대아파트의 새로운 패러다임을 열었다” 

-  공동주택 전문가

 

본지가 보도한 위스테이별내아파트에 많은 눈길이 쏠리고 있다. 사회적 기업 ‘더함’이 국내 최초로 시도한 사회적 협동조합아파트 이야기다.

‘위스테이 모델’은 더함 양동수 대표와 김종빈 이사 등이 소득 중위계층의 주택문제를 사회적으로 해결하는 방안을 연구한 끝에 고안해냈다. 김 이사는 “변호사 출신인 양 대표는 자녀 4명을 둔 다둥이 가장으로 전세살이 중이었고 나와 실무자도 대부분 자녀가 있는 30~40대 무주택자들이었다”고 소개했다. 그는 “한국사회의 고질적인 부동산 문제를 해결하기 위해서는 중위계층에 대한 대안적 주거모델이 절실하다 생각했다”고 회상했다.

이들은 해외 사례부터 살펴봤다. 유럽의 협동조합 주거방식이 대상이었다. 프랑스는 많은 협동주택조합이 수십만 호의 공공임대주택을 공급, 운영하고 있었다. 

영국은 소셜믹스 방식을 내세우는 로치데일지역주택상호조합의 주도로 공급되는 사회주택이 주거 공급은 물론 취약계층의 다양한 삶의 문제를 함께 해결할 수 있도록 했다. 일자리 창출, 돌봄 서비스, 복지서비스 연계 등 사회적이며 통합적인 지역 재생 효과를 목표로 했다. 

더함 운영진은 우리나라에도 협동조합형 아파트로 저렴한 주거비와 소셜믹스 및 한국 특유의 역동성을 지닌 마을공동체를 이룰 수 있다는 자신감이 생겼다고 한다.

김 이사는 “마침 그 당시 국토교통부가 관심을 가졌던 건설사 주도의 뉴스테이가 특혜 아니냐는 사회적 분위기가 있었다”면서 “대안을 고민하던 국토부 당국자의 눈에 ‘위스테이’ 협동조합형 모델이 들어왔던 것 같다”고 회고했다. 

뉴스테이는 박근혜 정부가 중산층과 서민의 주거불안 해소를 위해 추진한 ‘기업형 임대주택 공급 확대’ 정책이다. 기업이 공공택지를 매입해 공공임대주택이 아닌 민간임대 방식으로 추진했다. 의무 임대 8년 이상, 연간 임대료 인상률 5% 이하 정도의 제한만 있었다. 

이것이 문재인 정부에서 ‘공공지원 민간임대주택’ 사업으로 이름이 바뀌었다. 임대료 제한 및 무주택자로서 청년, 신혼부부, 시니어 등 주거취약계층에 대한 특별공급 등 공공성이 강화됐다. ‘공공지원’은 정부 등 공공부문이 토지와 초기 사업자금 등을 정책적으로 지원한다는 의미다. 위스테이도 여기에 해당한다.

위스테이 사업의 지속가능성은 정부 지원금의 회수 가능성과 연결돼 있다. 별내 위스테이 사업비는 땅값 619억 원을 포함해 1962억 원이었다. 이 가운데 정부는 리츠 출자분(274억 원), 기금융자(491억 원) 등 총 765억 원을 부담했다. 전체의 39%에 해당하는 규모다. 

출자분은 집값 상승분이 쌓여 있는 리츠의 청산 때 우선배당의 형태로 찾아가게 된다. 융자분은 주택도시보증공사(HUG)가 빌려준 것으로 매년 연리 2.5% 수준의 이자를 받아 간다. 

임대아파트 세대 당 건설원가는 3억 원 수준인데 현재 시세는 10억 원 정도여서 정부가 수익을 보는 상태다. 처음부터 집값 전망에 대한 여러 시나리오를 거쳐 정부가 손해를 보지 않도록 설계됐다.

공공지원 임대아파트는 의무임대기간이 끝나면 정부 지원도 끝나고 아파트를 분양한다. 이때 건설사 주도의 공공지원 민간임대는 정부에 우선 이익 배분 후 나머지를 건설회사가 가져간다. 건설사는 아파트에 어떤 사람이 사는지보다 분양가 차익이 얼마나 될지가 관심이다. 

 

위스테이별내 첫 조합원들
위스테이별내 첫 조합원들

 

위스테이 같은 사회적 협동조합 임대아파트는 의무임대기간 후 계속 살고 싶어 하는 입주민이 많을 수 있다. 이들은 그동안 살면서 지역 공동체 활성화에 기여했음에도 분양에 대한 권한이 없다. 위스테이 사회적 협동조합은 입주민에 관심을 기울인다는 것이 장점이다. 공공성 제고와 사회적 이익이 애초 사업모델의 원칙이므로 협동조합이 아파트 단지를 모두 인수해 입주민들이 계속 살 수 있게 해줄 수 있다. 

원희룡 국토부 장관이 8월 중순 새 정부의 250만 호 주택공급 로드맵 발표를 예고했다. 원 장관은 18일 윤석열 대통령에게 업무보고를 통해 “물량, 입지, 품질, 정주환경 등을 총망라해 주거 청사진을 제시하겠다”며 “새로운 민간제안 사업모델 및 인센티브 도입을 통해 기존의 공공주도 공급을 민간이 주도하고 공공이 지원하는 방식으로 전환하겠다”고 말했다. 

이를 감안하면 이번 로드맵에 위스테이 모델이 반영될 가능성이 커 보인다. 위스테이 측도 “내집마련의 바람직한 모델이 자리잡을 수 있도록 위스테이 모델에 대한 정부 지원 방안이 나오면 좋겠다”고 기대를 걸고 있다. 

국토부의 의뢰로 지난해 위스테이 1년 성과를 분석한 전문 연구기관은 위스테이의 사회적 편익을 높이 평가한 바 있다. 이 연구기관은 사회적 협동조합형 사업을 청산하는 경우 모든 개발 이익이 공공에 돌아가는 구조이므로 민간임대특별법상 토지공급규정을 개정해 이들에 대한 지원을 확대하는 것이 바람직하다고 제안했다. 예컨대 사회적 협동조합형 사업자에 토지를 100% 또는 50% 우선 배정하는 방안이다. <끝>

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